房地產(chǎn)與金融市場-房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀

由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級評定的門坎，將審查手續(xù)簡化，將審查速度加快，等等。

房地產(chǎn)與金融市場-房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀

什么是房地產(chǎn)金融市場？

房地產(chǎn)金融市場是指房地產(chǎn)資金供求雙方運用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的場所。它可以是一個固定的場所，也可以是無形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是間接的。

簡介

隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)范圍日益擴大，包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取６喾N多樣的房地產(chǎn)金融活動，不僅為房地產(chǎn)金融市場增添了活力，而且將金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合起來，便于國家運用有關(guān)金融運行機制，對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控。

分類

房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的一個重要組成部分，可以按照多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，如按市場層次、償還期、區(qū)域范圍、交易方式，服務(wù)對象等標(biāo)準(zhǔn)分類。下面介紹兒種較重要的分類。

按服務(wù)對象

（一）按服務(wù)對象不同，房地產(chǎn)金融市場可分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場

1、房產(chǎn)金融市場

房產(chǎn)金融市場是指銀行或其他金融機構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場。其中，住宅金融市場在房產(chǎn)金融市場中占據(jù)非常重要的位置。根據(jù)金融體制的不同模式，住宅金融市場一般可分為自由的住宅金融市場和國家指導(dǎo)的住宅金融市場。

（1）自由的住宅金融市場

在西方國家，自由的住宅金融市場是以私人金融機構(gòu)為經(jīng)營主體，以住宅抵押為基礎(chǔ)，并由多種信用網(wǎng)絡(luò)交織而成的市場，由初級市場和二級市場共同組成。住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重關(guān)系，即借方既是債務(wù)人，又是出押人；貸方既是債權(quán)人，又是受押人。借貸雙方以合同為依據(jù)。為增加住宅抵押資金流動性，金融機構(gòu)之間又可進(jìn)行住宅抵押票據(jù)的再交易，或發(fā)行住宅抵押債券，構(gòu)成二級市場的經(jīng)營活動。二級抵押機構(gòu)用那些最初住宅投資者交付抵押的私人住宅作抵押品，面向社會發(fā)行債券，從而構(gòu)成了住宅金融市場內(nèi)完備的運行機制，也使住宅資金的良性循環(huán)與正常周轉(zhuǎn)得到了保證。為了保持金融市場的穩(wěn)定，促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，政府對自由的金融市場進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，采取制定有關(guān)法律。成立專門機構(gòu)參與市場活動、在市場供應(yīng)或吸收資金、提供住宅信托保險和保證等措施。

（2）國家指導(dǎo)的住宅金融市場

指由中央銀行所控制，借貸條件較穩(wěn)定，信貸條件比自由市場更為寬厚的一種住宅金融市場。通常而言，國家指導(dǎo)的市場較少受市場波動影響，借貸期限較長，利率也偏低。中央銀行通過住房信貸合作社及住宅公司等中間機構(gòu)貸出資本金，同時通過儲蓄及發(fā)行債券來籌集住宅投資與信貸資金。在國家指導(dǎo)的住宅金融市場內(nèi)，政府的控制性調(diào)節(jié)滲透到金融市場的各層面與各環(huán)節(jié)，具有高度集中性和統(tǒng)一性，可以充分運用信貸杠桿來調(diào)節(jié)資金供求，以服從政府住宅發(fā)展的整體規(guī)劃與整體利益。

2、地產(chǎn)金融市場

地產(chǎn)金融市場是指以土地作抵押物而向金融機構(gòu)獲得資金信貸的交易活動關(guān)系的總和。地產(chǎn)金融包括農(nóng)地金融和市地金融，其業(yè)務(wù)主要是：以土地為抵押品，籌集融通資金，以達(dá)到對土地進(jìn)行開發(fā)和利用的目的。地產(chǎn)金融一般以債券化的方式開展業(yè)務(wù)，具有債權(quán)可靠、利息率低、還貸期長、運作安全的特點，是銀行比較樂意從事的業(yè)務(wù)。房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場并不是截然分立的，二者有著緊密的聯(lián)系，它們相互影響相互作用，共同構(gòu)成完整的房地產(chǎn)金融市場。

按市場層次

（二）按市場層次的不同，房地產(chǎn)金融市場可分為初級市場和二級市場

1、初級市場

初級市場也稱一級市場，是房地產(chǎn)資金初始的交易市場，是房地產(chǎn)金融市場的基礎(chǔ)部分，主要包括金融機構(gòu)對房地產(chǎn)資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)。新房地產(chǎn)證券的發(fā)行交易以及上述信貸和證券業(yè)務(wù)的附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機構(gòu)、信托機構(gòu)和保險機構(gòu)等對房地產(chǎn)信貸和證券發(fā)行的保證。保險和信托等交易活動。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類繁多，從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的不同可以分為土地開發(fā)貸款、建筑貸款、對個人購買住宅貸款等。房地產(chǎn)信貸對象十分復(fù)雜，包括各級政府、房地產(chǎn)企業(yè)、工商企業(yè)和個人等。房地產(chǎn)信貸資金運用主要是各項貸款、委托貸款，購買債券。繳存存款準(zhǔn)備金。上繳稅利等。為降低信貸風(fēng)險，房地產(chǎn)金融初級市場一般以抵押方式作為通常采用的信貸方式。除此以外，發(fā)行房地產(chǎn)證券也是初級市場常使用的信貸金融工具，主要用于政府。有關(guān)金融機構(gòu)和開發(fā)企業(yè)等籌集房地產(chǎn)建設(shè)資金。如由國家提供擔(dān)保的中央銀行發(fā)行的住房債券和由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的以房地產(chǎn)作抵押品的債券。金融機構(gòu)發(fā)行的抵押債券，主要包括以下兒種：

（1）以指定的不動產(chǎn)作為抵押物發(fā)行的債券，例如，一家銀行對一棟房屋發(fā)放了抵押貸款，然后再以該房屋為抵押品發(fā)行相應(yīng)面額的債券，而房屋所有權(quán)由信托機構(gòu)保管；

（2）以受押的大量的不動產(chǎn)為抵押品集中發(fā)行面額不等的債券，由投資者購買；

（3）幾個機構(gòu)聯(lián)合經(jīng)營不動產(chǎn)抵押，共同發(fā)行債券。房地產(chǎn)債券對發(fā)行者而言是一種籌資的信用手段，需要付出一定的成本——支付給投資者利息收入；對于投資者而言是一種投資工具，能夠帶來資本的增值。在初級市場上，保險機構(gòu)和國家有關(guān)機構(gòu)為房地產(chǎn)信貸提供保險。保證和擔(dān)保，充當(dāng)償還貸款的保證人和保險人；信托機構(gòu)則負(fù)責(zé)對抵押品進(jìn)行保管。

2、二級市場

二級市場是房地產(chǎn)信用的再交易再流通市場，是房地產(chǎn)金融市場的核心部分。二級市場是為適應(yīng)房地產(chǎn)信用資金的流動性，均衡各金融機構(gòu)的存貸結(jié)構(gòu)而產(chǎn)生的。通常為區(qū)域性市場，主要交易對象為房地產(chǎn)證券交易。在初級市場上，金融機構(gòu)貸放出大量資金，為了滿足新的資金需求者的要求，金融機構(gòu)往往會對原有的房地產(chǎn)信用進(jìn)行再交易，把原來作為抵押的房地產(chǎn)或債券售賣出去，取得資金，再向資金需求者放貸。對于房地產(chǎn)債券的投資者來說，二級市場是他們出售房地產(chǎn)債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需要。二級市場上，大部分交易是在銀行之間進(jìn)行的。

按交易方式

（三）按市場交易方式，房地產(chǎn)金融市場可分為協(xié)議信用市場和公開市場

1、協(xié)議信用市場

協(xié)議信用市場是由供需雙方直接面對，按自愿互利原則進(jìn)行交易，交易價格由交易雙方在借貸協(xié)議中議定，交易客戶的范圍也相對穩(wěn)定。根據(jù)不同的金融工具或不同的交易對象，協(xié)議信用市場可分為多種，如住房專項儲蓄存款市嘗零星貨幣存款市場。住房專項貸款市場。房地產(chǎn)抵押貸款市場等。

2、公開市場

公開市場以償還期為標(biāo)準(zhǔn)，可分為貨幣市場和長期資本市場。

（1）貨幣市場。貨幣市場即短期資金市場，指一年期以下的金融工具交易的場所。其主要功能在于：第一，能夠為企業(yè)的資金短缺和政府的短期赤字實現(xiàn)彌補性融通，又能將它們的短期盈余迅速地進(jìn)行投資；第二，貨幣市場將各銀行溶為一體，使各銀行的存款能在全國信用市場上有效集合起來；第三，能調(diào)節(jié)大部分企業(yè)、家庭以及政府的臨時性、周期性的盈余和赤字。

（2）資本市場。資本市場又稱長期資金市場，指一年以上的金融工具交易的場所，包括長期信貸市場和證券市場。此外，根據(jù)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的不同，房地產(chǎn)金融市場可以分為：房地產(chǎn)儲蓄岑款市嘗房地產(chǎn)抵押貸款市嘗房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)金融市場的概況

1998-2003年的這近6年來，雖然中國房地產(chǎn)投資額年平均增長率達(dá)到20%以上，房地產(chǎn)銷售額也以每年超出27%的速度增長，但調(diào)查顯示，中國房地產(chǎn)金融市場仍存在問題。

房地產(chǎn)信貸存在偏差

公積金支持的對象發(fā)生了錯位，公積金應(yīng)該是支持低收入家庭，以提高他們的購房能力。相反，現(xiàn)在的公積金貸款對象大多是高收人家庭，因為高收入家庭容易達(dá)到銀行對購房首付款的要求。另外，銀行受利益驅(qū)動，更愿意貸款給商業(yè)、娛樂業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目。這種貸款風(fēng)險是比較大的，在任何市場中，持續(xù)的價格上漲只能是短期的，當(dāng)投資者發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒有價格上漲的長期經(jīng)濟背景肘，價格停止上漲（穩(wěn)定在一定價位。或者掉頭下跌），一旦房地產(chǎn)市場不景氣，投放在項目上的資金，銀行就無法收回。

住房信貸交易費用偏高

交易的費用大體分為二種：一是識別和篩選費用。這項費用是從銀行角度來說的，銀行對借款人的資格進(jìn)行審查，將具有違約傾向的顧客排除在外而所發(fā)生的費用。銀行為了準(zhǔn)確獲得借款人的信用狀況通常要花費大量資源。為了盡可能減少這種費用，銀行不得不提高市場準(zhǔn)人條件。例如，首付款比例越高，有條件申請貸款的人越少，銀行面臨的違約風(fēng)險也就越校二是從信貸需求者的角度來說，借款人為了準(zhǔn)備銀行所要求的各種文件和材料費。在一個完備的市場中，這種費用一般不會花費很高，但是由于中國中介機構(gòu)的收費不規(guī)范，一些政府部門工作效率不高，造成借款人花費大量的時間、精力和金錢。

房價上漲過快

閑置商品房數(shù)量持續(xù)增長

目前房價漲幅是2000年以來最高的階段。在很多大中城市，房價上漲速度過快。有些城市漲幅平均價格連續(xù)二年、三年在15%以上。商品房價格上漲同時也帶動了二手房交易價格的上漲，使商品房安全空置量持續(xù)增加。這種閑置規(guī)模顯然超過了商品房買賣過程中的正常閑置。目前在中國大中城市繁華地段的普通商品住宅售價可達(dá)6000至8000元/m2，高檔住宅則達(dá)8000至10000元/m2，上海、北京等城市房價甚至達(dá)到10000至16000元/m2。中心地段房價在3500至5000元/m2；市內(nèi)偏遠(yuǎn)郊區(qū)的房價也在1500至2400元/m2。假設(shè)一個普通雙職工的三口之家平均月工資收入在2000元（一些居民往往還達(dá)不到這種收入水平），在扣除日常生活消費之外，要購置一套住宅需要20年左右。這是房價假設(shè)不變得出的結(jié)論，實際房價是逐年上漲的。據(jù)統(tǒng)計，2005年一季度全國商品房平均銷售價格同比增長12.5%，沈陽市房價今年較去年相比上漲幅度為5%?，F(xiàn)在全國空置商品房面積約1.23億m2，新建的大批房中又有70%閑置在那里。與國外相比，例如在美國的中等城市，買一套60m2的住房需要l0l2萬美金，按中國最低房價來算中國居民也需要12萬人民幣。按美元與人民幣的比價來看，美國房子的價格約為中國房子的八九倍，但這僅相當(dāng)一對美國夫婦l2年的收入。按照國際通用的比較方法，國外一套普通商品房售價一般為職工平均年收入的3～6倍，而在中國這一比值卻上升到了20倍左右。

個人住房消費信貸存在違約風(fēng)險

目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。因此，商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而不遺余力地大力發(fā)展。但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3—8年。中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的，個人住房信貸剛剛進(jìn)入風(fēng)險暴露期，即使有問題也可能還沒有充分暴露。由于中國個人資信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。未來房價的波動和利率的變化也在一定程度上加大了拖欠還款的信用風(fēng)險。另外，“假按揭”等惡意套現(xiàn)行為也不斷出現(xiàn)，所有這些都說明，一旦風(fēng)險暴露或債務(wù)鏈條發(fā)生中斷，商業(yè)銀行將面臨著違約風(fēng)險。

銀行方面

商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)經(jīng)營行為中存在不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題

由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級評定的門坎，將審查手續(xù)簡化，將審查速度加快，等等。又如在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中，有的商業(yè)銀行對政府擔(dān)保和政府干預(yù)項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，而忽視了這些項目所具有的風(fēng)險性。再如，目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關(guān)條款來執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能都不如商業(yè)銀行。